Μέσα στα πλαίσια όλης αυτής της απρόβλεπτης κατάστασης που βιώνει όλη η ανθρωπότητα σε παγκόσμιο επίπεδο το τελευταίο χρονικό διάστημα, έχουν ανοίξει και συζητήσεις που άπτονται οικονομικών και νομικών θεμάτων ένα από τα ζητήματα που έχει προκύψει σε αυτό το πλαίσιο είναι αν η πανδημία (Covid19) αποτελεί λόγο για αναπροσαρμογή των μισθωμάτων και τροποποίησης των συμβάσεων.
Σύμφωνα με τη διάταξη του άρθρου 574 ΑΚ, σε συνδυασμό με την αρχή της ιδιωτικής αυτονομίας όπως αυτή αποτυπώνεται στο αρ. 5 παρ. 1 του Συντάγματος αλλά και στη διάταξη του άρθρου 361 ΑΚ παρέχεται στους συμβαλλόμενους απόλυτη ελευθερία ως προς τον προσδιορισμό του περιεχομένου οποιασδήποτε δικαιοπραξίας, υπό την προϋπόθεση ότι δεν αντιβαίνει στα χρηστά ήθη. Ως εκ τούτου, στην περίπτωση σύμβασης μίσθωσης, τα συμβαλλόμενα μέρη δύνανται να ορίσουν ελεύθερα, μεταξύ άλλων, το ποσό ή ποσοστό του μισθώματος, ενώ δεν αποκλείεται η συμφωνία περί σταδιακής αναπροσαρμογής αυτού.
Κατά δε τη διάταξη του άρθρου 388 ΑΚ όπως αυτό εφαρμόζεται αναλογικά στις εμπορικές μισθώσεις δυνάμει του άρθρου 7 παρ. 4 του Π.Δ 34/1995 ορίζεται ότι «σε κάθε περίπτωση μπορεί να ζητηθεί αναπροσαρμογή του μισθώματος με τη συνδρομή του άρθρου 388 ΑΚ». Κατά τη σαφή έννοια του άρθρου 388 ΑΚ, οι προϋποθέσεις, με τις οποίες παρέχεται στον έναν από τους συμβαλλομένους σε αμφοτεροβαρή σύμβαση το διαπλαστικό δικαίωμα να ζητήσει από το δικαστήριο την αναγωγή της οφειλόμενης παροχής στο μέτρο που αρμόζει ή και τη λύση ολόκληρης της σύμβασης, εφόσον η τελευταία δεν έχει ακόμα εκτελεστεί, είναι: α) μεταβολή των περιστατικών, στα οποία κυρίως, ενόψει της καλής πίστης και των συναλλακτικών ηθών, τα μέρη στήριξαν τη σύναψη της αμφοτεροβαρούς σύμβασης, β) η μεταβολή μπορεί να είναι μεταγενέστερη της κατάρτισης της σύμβασης και να οφείλεται σε λόγους που ήταν έκτακτοι και δεν μπορούσαν να προβλεφθούν και γ) από τη μεταβολή αυτή, η παροχή του οφειλέτη ενόψει και της αντιπαροχής να καθίσταται υπέρμετρα επαχθής.
Η εφαρμογή δηλαδή της ερμηνευομένης διάταξης προϋποθέτει, ότι τα μέρη, κατά το χρόνο κατάρτισης της σύμβασης, έλαβαν υπόψη τους περιστατικά, στα οποία θεμελίωσαν το περιεχόμενο της σύμβασης και απέβλεψαν σε αυτά, τα οποία και απετέλεσαν το βάθρο της σύμβασης, στη συνέχεια, όμως, απαιτείται, τα όσα περιστατικά θεμελίωσαν την απόφαση των συμβαλλομένων, περί κατάρτισης της σύμβασης, να μεταβλήθηκαν σε χρόνο μεταγενέστερο, τα δε γεγονότα, τα οποία προκάλεσαν τη μεταβολή να έχουν χαρακτήρα έκτακτο και να μην μπορούσαν να προβλεφθούν, πράγμα που συμβαίνει όταν τα παρεμβαλλόμενα περιστατικά, που εισχώρησαν στη σύμβαση, δεν ήταν δυνατόν να διαγνωσθούν, υπό ομαλές οικονομικές συνθήκες. Δεν επιδρά, όμως, οποιαδήποτε μεταβολή στην κατάληξη ή και στην αναπροσαρμογή της σύμβασης, αλλά μόνον εκείνη, που έχει ως συνέπεια, η παροχή του οφειλέτη να θεωρείται υπέρμετρα επαχθής. Αυτό συμβαίνει όταν ο οφειλέτης, συνεπεία εκτάκτων γεγονότων βρίσκεται σε πλήρη κατάλυση της ισορροπίας μεταξύ παροχής και αντιπαροχής, και μάλιστα σε τέτοια κατάσταση, ώστε αυτός μεν εκτελώντας τη σύμβαση, να υφίσταται ουσιώδη και υπερμεγέθη ζημία, που προκλήθηκε εκτάκτως και απροόπτως, ο δε αντισυμβαλλόμενος να ωφελείται υπέρμετρα, από την περιουσία του υπόχρεου, ενώ αν εξελισσόταν ομαλά η σύμβαση, η οικονομική επιβάρυνση θα ήταν συνήθης και αυτή που είχε προβλεφθεί. Το υπέρμετρο της επάχθειας συνιστά το αφετήριο στάδιο κρίσης εφαρμογής του άρθρου 388 του ΑΚ και το δικαστήριο θα επέμβει με βάση τα αντικειμενικά κριτήρια, αναπλάσσοντας το περιεχόμενο της σύμβασης και αναπροσαρμόζοντας την παροχή έναντι της αντιπαροχής.
Έκτακτα και απρόβλεπτα περιστατικά, κατά την έννοια του ανωτέρω άρθρου, είναι αυτά που επέρχονται από ασυνήθιστα γεγονότα, φυσικά, πολιτικά, κοινωνικά, οικονομικά κ.λπ περιστατικά δηλαδή τα οποία δεν επέρχονται κατά την κανονική πορεία των πραγμάτων, συνεπεία δε αυτών επέρχεται πλήρης κατάλυση της ισορροπίας μεταξύ παροχής και αντιπαροχής, ώστε ο μεν οφειλέτης εκτελώντας την σύμβαση να υφίσταται ουσιώδη και υπερμεγέθη ζημία, η οποία προκλήθηκε εκτάκτως και απροόπτως, ο δε αντισυμβαλλόμενος να ωφελείται υπέρμετρα από την περιουσία του υπόχρεου, ενώ αν εξελισσόταν ομαλά η σύμβαση, η οικονομική επιβάρυνση θα ήταν συνήθης και αυτή που είχε προβλεφθεί.
Περαιτέρω, η διάταξη του άρθρου 288 του ΑΚ κατά την οποία «ο οφειλέτης έχει υποχρέωση να εκπληρώσει την παροχή όπως απαιτεί η καλή πίστη, αφού ληφθούν υπόψη και τα συναλλακτικά ήθη» εφαρμόζεται σε οποιαδήποτε ενοχή, ασχέτως αν αυτή απορρέει από σύμβαση ετεροβαρή ή αμφοτεροβαρή ή από άλλη δικαιοπραξία ή αν πηγάζει ευθέως από το νόμο, εκτός αν προβλέπεται άλλη ανάλογη ειδική προστασία ή αν συντρέχουν οι ειδικές προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 388 του ΑΚ, παρέχει δε η διάταξη αυτή τη δυνατότητα, όταν λόγω συνδρομής ειδικών συνθηκών, η εμμονή στην εκπλήρωση της παροχής είναι αντίθετη προς την ευθύτητα και εντιμότητα που επιβάλλονται στις συναλλαγές, να την επεκτείνει ή περιορίζει με βάση αντικειμενικά κριτήρια, κατά τις αντιλήψεις που κρατούν στις συναλλαγές, στο επίπεδο εκείνο που ανταποκρίνεται στις απαιτήσεις της συναλλακτικής καλής πίστης, ώστε να επιτευχθεί η αναπροσαρμογή της παροχής στο επίπεδο εκείνο το οποίο αίρει την δυσαναλογία των εκατέρωθεν παροχών και αποκαθιστά τη διαταραχθείσα καλή πίστη.
Η ανωτέρα βία αποτελεί παράγοντα ακύρωσης και τροποποίησης συμβάσεων.
Γεγονότα ανωτέρας βίας αποτελούν τα γεγονότα αυτά που από τη φύση τους είναι απρόβλεπτα και αναπότρεπτα ακόμα και με την τήρηση άκρας επιμέλειας και σύνεσης από τα μέρη, μπορούν δε να ανάγονται εκτός της βιοτικής τους σφαίρας (πόλεμος, σεισμός, επιδημία κλπ) ή εντός της βιοτικής τους σφαίρας (ξαφνική ασθένεια προσώπου κλπ).
Κατά τα ανωτέρω τίθεται ζήτημα από νομικής πλευράς, αν η πανδημία του κορωναιού σε επίπεδο ιδιωτικού δικαίου ασκεί τέτοια επίδραση στην εξέλιξη των ενοχικών σχέσεων με αποτέλεσμα να συνιστά γεγονός ανωτέρας βίας που αποτελεί εμπόδιο ή λόγο διατάραξης της εκπλήρωσης πληθώρας ενοχικών συμβάσεων.
Η πρωτόγνωρη πανδημία που πλήττει ολόκληρο τον πλανήτη έχει κηρυχθεί από τον Παγκόσμιο Οργανισμό Υγείας (Π.Ο.Υ.) ως «Έκτακτη Ανάγκη Δημόσιας Υγείας Διεθνούς Ενδιαφέροντος» (PHEIC), είναι δε ακαθόριστης διάρκειας και αναμφίβολα ακαθόριστων συνεπειών, καθώς διακρίνεται για την αμεσότητα της επέμβασής της στην ανθρώπινη σφαίρα με τέτοιο τρόπο που πλήττει την ίδια την ανθρώπινη υπόσταση και επιβίωση.
Ακαθόριστες βεβαίως κρίνονται και οι συνέπειες στην οικονομία όχι μόνο σε εγχώριο επίπεδο αλλά σε παγκόσμιο.
Με την εμφάνιση του νέου ιού και με τον χαρακτηρισμό αυτού ως πανδημίας οι κυβερνήσεις ανά τον κόσμο ξεκίνησαν και συνεχίζουν διαρκώς να λαμβάνουν έκτακτα προληπτικά μέτρα για την αποφυγή εξάπλωσης του.
Στην χώρα μας δε όπως είναι ευρέως γνωστό έχει ληφθεί κατά τη διάρκεια της πανδημίας πληθώρα προληπτικών μέτρων : εκπαιδευτικά ιδρύματα και σχολεία έκλεισαν, εκδηλώσεις κάθε είδους (πολιτιστικές, επιστημονικές κ.τ.λ ) ακυρώθηκαν, η λειτουργία των εμπορικών καταστημάτων και καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος αρχικά έπαυσε και στη συνέχεια περιορίστηκε αισθητά, η μετακίνηση πολιτών άλλων κρατών στη χώρα μας ουσιαστικά απαγορεύτηκε στο σύνολό της με αποτέλεσμα ο τουρισμός και οι πάμπολλες σχετιζόμενες με αυτόν επιχειρήσεις να βιώσουν το πιο ραγδαίο ρήγμα που έχουν βιώσει ποτέ στην ιστορία τους.
Μέσα σε αυτή τη διαρκώς μεταβαλλόμενη και απρόβλεπτη κατάσταση είναι επόμενο να επηρεάζονται οι πάσης φύσεως συναλλαγές και συμβάσεις, οι οποίες ανατρέπονται εν όλων ή εν μέρει ή λύνονται.
Η πανδημία του κορωνοϊού, αποτελεί αναμφισβήτητα ένα απρόβλεπτο γεγονός που έχει ήδη επηρεάσει και μεταβάλει τις οικονομικές συνθήκες του συνόλου σχεδόν των παραγωγικών κλάδων. Το ζητούμενο που πρέπει να ερευνηθεί είναι αν η μεταβολή αυτή της οικονομικής κατάστασης είναι τέτοιας διάρκειας και έκτασης με αποτέλεσμα να έχει προκληθεί ουσιώδη μείωση των οικονομικών μεγεθών αν π.χ. ο κύκλος εργασιών των επιχειρήσεων και οι μισθωτικές αξίες των ακινήτων θα μειωθούν παροδικά ή για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα.
Ίσως να αναφερόμαστε στην πλέον πιο πρόδηλη και προφανή περίπτωση «έκτακτων κι απρόβλεπτων λόγων» και αδυναμίας στην εκπλήρωση υποχρεώσεων λόγω ανωτέρας βίας, όταν κάνουμε λόγο για την πανδημία του κορωνοϊού και την επιρροή της στην ομαλή εξέλιξη των συμβάσεων και στη δυνατότητα των μερών να ανταποκριθούν στις υποχρεώσεις τους, δεδομένου ότι η εξελισσόμενη πανδημία δεν συνιστά μια οιαδήποτε μορφή απρόοπτης μεταβολής των συνθηκών, όπως αυτή καθορίζεται κατά την έννοια του άρθρου 388 ΑΚ, καθώς τόσο η ακαθόριστη διάρκεια της και η έντονη πιθανότητα επανεμφάνισής της και στο μέλλον λαμβανομένου μάλιστα υπόψη ότι η δοκιμή του εμβολίου τέθηκε πρόσφατα σε αναστολή, όσο και οι ακαθόριστες συνέπειες της στις συμβατικές σχέσεις την καθιστούν με βεβαιότητα ιδιαίτερη μορφή απρόοπτης μεταβολής των συνθηκών.
Το γεγονός αυτό επιβάλλει την ύπαρξη δυνατότητας διαπλαστικής επέμβασης των δικαστηρίων για τη ρύθμιση των ανακυψάντων ζητημάτων, προβάδισμα της οποίας θα πρέπει να αποτελέσει η αναπροσαρμογή – τροποποίηση του περιεχομένου της σύμβασης ώστε να μην επέρχεται το έσχατο μέσο της λύσης της σύμβασης.
Υπό τις ανωτέρω σκέψεις τα δικαστήρια θα πρέπει να εξετάσουν από θετική σκοπιά τις περιπτώσεις αναπροσαρμογής των συμβατικών μισθωμάτων που συνομολογήθηκαν προ της εμφάνισης της πανδημίας αποδίδοντας στην τελευταία την έννοια της ύπαρξης λόγου απρόοπτης μεταβολής των συνθηκών την οποία τα μέρη δεν μπορούσαν να προβλέψουν κατά τη σύναψη της σύμβασης.
Σε κάθε περίπτωση δεν μπορεί να παραβλεφθεί η κρατική παρέμβαση επί του ανωτέρω ζητήματος δυνάμει της οποίας με σειρά έκτακτων νομοθετημάτων νομοθετήθηκε η μείωση του καταβλητέου ποσού του μισθώματος κατά 40% για τα ακίνητα που χρησιμοποιούνται ως επαγγελματική στέγη, δεδομένο που πρέπει να αποτελέσει μια εκ των βάσεων για την παραδοχή του έκτακτου και απρόβλεπτου χαρακτήρα της πανδημίας σε σχέση με την διαμόρφωση των συμβάσεων.
Δεδομένου μάλιστα ότι μέχρι στιγμής έχει διαμορφωθεί στο επίπεδο των μισθώσεων νομολογία σύμφωνα με την οποία η επίκληση της γενικής οικονομικής κρίσης στην οποία είχε περιέλθει η χώρα μας κατά τα τελευταία έτη σε συνάρτηση με τα επακόλουθα αυτής, αποτελούν γεγονότα έκτακτα και απρόβλεπτα , είναι βέβαιο ότι με την ραγδαία εξάπλωση της πανδημίας ανοίγεται ο δρόμος για την δικαστική αναπροσαρμογή των μισθωμάτων, δοθέντος ότι η ενσκήψασα πανδημία αποτελεί ιδιαίτερη μορφή έκτακτης και απρόοπτης μεταβολής των συνθηκών.
Έλλη Θανασενάρη Δικηγόρος