Οδηγός νομικού ελέγχου τίτλων ακινήτων: Τα 7 κρίσιμα στάδια πριν από αγορά ακινήτου
Ο νομικός έλεγχος πριν από την αγορά ακινήτου αποτελεί ένα από τα πιο κρίσιμα στάδια κάθε αγοραπωλησίας, επένδυσης ή αξιοποίησης ακίνητης περιουσίας. Πρόκειται για διαδικασία που μπορεί να αποτρέψει σοβαρούς νομικούς και οικονομικούς κινδύνους, τόσο για ιδιώτες όσο και για επιχειρήσεις ή επενδυτικά σχήματα. Ιδίως σε περιβάλλον αυξημένων τιμών και έντονου επενδυτικού ενδιαφέροντος, ο προληπτικός νομικός έλεγχος δεν αποτελεί τυπικό βήμα της διαδικασίας, αλλά ουσιαστικό μηχανισμό προστασίας του αγοραστή και ασφάλειας της συναλλαγής.
Η εταίρος της δικηγορικής μας εταιρείας, Έλλη Θανασενάρη, ανέλυσε πρόσφατα στο NOMIKI BIBLIOTHIKI Daily (NB Daily) τα βασικά στάδια του νομικού ελέγχου τίτλων ακινήτων, παρουσιάζοντας έναν πρακτικό οδηγό για δικηγόρους και επαγγελματίες που ασχολούνται με συναλλαγές ακινήτων. Το άρθρο εστιάζει στα σημεία που, στην πράξη, δημιουργούν τις περισσότερες διαφορές και δικαστικές εμπλοκές.
Γιατί ο νομικός έλεγχος τίτλων είναι καθοριστικός
Στην ελληνική έννομη τάξη, τα εμπράγματα δικαιώματα επί ακινήτων συχνά επιβαρύνονται από παλαιές πράξεις, ελλιπή μεταγραφικά στοιχεία, κληρονομικές εκκρεμότητες, πολεοδομικές παραβάσεις ή αντικρουόμενες εγγραφές στο Υποθηκοφυλακείο και το Κτηματολόγιο. Ένας επιφανειακός έλεγχος δεν αρκεί. Αντιθέτως, απαιτείται συστηματική και σε βάθος εξέταση της νομικής ιστορίας του ακινήτου, ώστε να διασφαλιστεί ότι ο αγοραστής αποκτά καθαρό, έγκυρο και πλήρως αξιοποιήσιμο δικαίωμα.
Ο νομικός έλεγχος ακινήτου: Τα 7 κρίσιμα στάδια του ελέγχου
Ο πλήρης νομικός έλεγχος περιλαμβάνει, μεταξύ άλλων, τα εξής στάδια:
Έλεγχο τίτλων ιδιοκτησίας σε βάθος χρόνου, ώστε να διαπιστωθεί η αδιάκοπη και νόμιμη μεταβίβαση του δικαιώματος.
Εξέταση μεταγραφών και εγγραφών στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολόγιο.
Έλεγχο για βάρη, όπως υποθήκες, προσημειώσεις και κατασχέσεις.
Διερεύνηση εμπράγματων ή ενοχικών δικαιωμάτων τρίτων, που ενδέχεται να περιορίζουν τη χρήση ή τη διάθεση του ακινήτου.
Έλεγχο πολεοδομικών και χωροταξικών περιορισμών, που επηρεάζουν τη δυνατότητα αξιοποίησης.
Εντοπισμό κληρονομικών ή οικογενειακών εκκρεμοτήτων, οι οποίες συχνά γεννούν μεταγενέστερες αμφισβητήσεις.
Αξιολόγηση ειδικών νομικών κινδύνων, που συνδέονται με τη χρήση, την επένδυση ή την ανάπτυξη του ακινήτου.
Η παράλειψη οποιουδήποτε από τα παραπάνω στάδια μπορεί να οδηγήσει σε απώλεια της επένδυσης ή πολυετείς και δαπανηρές δικαστικές διαφορές.
Σύνδεση με τη δικαστηριακή πρακτική
Στην πράξη, σημαντικό μέρος των αστικών και εμπορικών διαφορών που καταλήγουν στα δικαστήρια έχει ως αφετηρία έναν ελλιπή ή λανθασμένο νομικό έλεγχο πριν από την αγορά ακινήτου. Η εμπειρία από τη δικαστηριακή πρακτική δείχνει ότι πολλές από αυτές τις συγκρούσεις θα μπορούσαν να είχαν αποφευχθεί με έναν πλήρη και ουσιαστικό έλεγχο στο αρχικό στάδιο της συναλλαγής.
Για τον λόγο αυτό, ο νομικός έλεγχος του ακινήτου δεν αποτελεί απλώς διαδικαστικό βήμα, αλλά εργαλείο διαχείρισης νομικού ρίσκου με άμεσο αντίκτυπο στην ασφάλεια και τη βιωσιμότητα της επένδυσης. Εξ αυτού του λόγου η προσέγγισή μας εστιάζει όχι μόνο στη διεκπεραίωση της συναλλαγής, αλλά και στη θωράκισή της έναντι μελλοντικών αμφισβητήσεων.
Δημοσίευση & θεσμική αναγνώριση
Η δημοσίευση του άρθρου στο NB Daily εντάσσεται στο πλαίσιο της ενεργούς συμμετοχής μας στον νομικό διάλογο και της ανάδειξης πρακτικών ζητημάτων των συναλλαγών. Παράλληλα, ενισχύει τη θεσμική παρουσία και την αναγνωρισιμότητα της δικηγορικής μας εταιρείας σε ένα αντικείμενο με αυξημένη ζήτηση και σημαντικό οικονομικό αποτύπωμα, όπως είναι αυτών των ακινήτων.
Μπορείτε να διαβάσετε ολόκληρο το άρθρο της Έλλης Θανασενάρη στο NB Daily ΕΔΩ
Βλ. ενδ. άλλα άρθρα της Έλλης Θανασενάρη:
Καταδίκη εταίρου σε μεταβίβαση μεριδίου & Ανταγωνισμός – Δημοσίευση
- ΔΕΕ C-804/2019, ΕφΑΔΠολΔ σχόλια Έλλη Θανασενάρη
Κανένα σημείο της παρούσας δημοσίευσης δεν πρέπει να ερμηνεύεται ως νομική συμβουλή. Η παρούσα δημοσίευση είναι αναγκαστικά γενική. Συνεπώς, πριν από οποιαδήποτε ενέργεια με βάση την παρούσα δημοσίευση, πρέπει να υπάρχει επαγγελματική νομική συμβουλή.