Η ελεύθερη εκποίηση ακινήτου (άρθρο 998 παρ. 6 ΚΠολΔ) ως στρατηγική εναλλακτική στον πλειστηριασμό
Η αναγκαστική εκτέλεση επί ακινήτων τα τελευταία χρόνια έχει ταυτιστεί σχεδόν αποκλειστικά με τους ηλεκτρονικούς πλειστηριασμούς ακινήτων. Στη δημόσια συζήτηση, αλλά και στην καθημερινή πρακτική, η ρευστοποίηση ακίνητης περιουσίας παρουσιάζεται συχνά ως μία τυποποιημένη, χρονικά επιβαρυντική και όχι πάντοτε αποτελεσματική διαδικασία, με αβέβαιο αποτέλεσμα ως προς την πραγματική αποτύπωση της εμπορικής αξίας του ακινήτου.
Με τη νέα μορφή του άρθρου 998 παρ. 6 ΚΠολΔ, η ελεύθερη εκποίηση ακινήτου πριν από τον πλειστηριασμό επανέρχεται ως ένα εργαλείο της αναγκαστικής εκτέλεσης, ικανό να προσφέρει μια εναλλακτική σε περιπτώσεις όπου ο πλειστηριασμός καθυστερεί, αποβαίνει άγονος ή οδηγεί σε απαξίωση της ακίνητης περιουσίας.
Η Εταίρος του γραφείου μας, Έλλη Θανασενάρη, ανέλυσε τον θεσμό σε πρόσφατη δημοσίευσή της με τίτλο:
«Η επιστροφή της ελεύθερης εκποίησης ακινήτου – Μία ουσιαστική εναλλακτική στον πλειστηριασμό»,
η οποία δημοσιεύθηκε στο έγκριτο νομικό web site Lawnet.
Στο άρθρο αναδεικνύονται:
η νομική φύση της ελεύθερης εκποίησης,
οι προϋποθέσεις εφαρμογής του άρθρου 998 παρ. 6 ΚΠολΔ,
οι έννομες συνέπειες για οφειλέτες και δανειστές,
καθώς και η πρακτική σημασία της διαδικασίας στο σύγχρονο περιβάλλον αναγκαστικής εκτέλεσης.
Τι προβλέπει το άρθρο 998 παρ. 6 ΚΠολΔ
Σύμφωνα με τη διάταξη, κατόπιν αίτησης του οφειλέτη, το δικαστήριο του άρθρου 933 ΚΠολΔ — δικάζοντας κατά τη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων — μπορεί να επιτρέψει την πώληση του κατασχεμένου ακινήτου σε συγκεκριμένο προτεινόμενο αγοραστή.
Το τίμημα:
καθορίζεται από το δικαστήριο,
δεν μπορεί να είναι κατώτερο από το 70% της τιμής πρώτης προσφοράς,
καταβάλλεται πλήρως κατά την πώληση.
Η πώληση διενεργείται από τον υπάλληλο του πλειστηριασμού και πρέπει να ολοκληρωθεί έως δέκα ημέρες πριν από τον προγραμματισμένο πλειστηριασμό. Εάν δεν πραγματοποιηθεί εντός της προθεσμίας, ο πλειστηριασμός διεξάγεται κανονικά.
Σε αντίθεση με την ελεύθερη εκποίηση του άρθρου 966 ΚΠολΔ — η οποία προϋποθέτει δύο άγονους πλειστηριασμούς — η ρύθμιση του άρθρου 998 παρ. 6 επιτρέπει παρέμβαση σε προγενέστερο στάδιο, πριν ακόμη το ακίνητο εκτεθεί σε δημόσιο πλειοδοτικό διαγωνισμό.
Δεν πρόκειται για ιδιωτική πώληση
Παρά τον όρο «ελεύθερη», η εκποίηση αυτή δεν συνιστά εκούσια διάθεση περιουσίας. Πρόκειται για πράξη πλήρως ενταγμένη στη διαδικασία της αναγκαστικής εκτέλεσης, υπό δικαστικό έλεγχο και με συμμετοχή οργάνου της εκτέλεσης.
Το τίμημα εξομοιώνεται νομικά με πλειστηρίασμα. Με την ολοκλήρωση της διαδικασίας:
επέρχεται απόσβεση εμπραγμάτων ασφαλειών,
το προϊόν διανέμεται στους δανειστές κατά τους κανόνες κατάταξης,
η πράξη προσβάλλεται μόνο με ανακοπή του άρθρου 933 ΚΠολΔ.
Η θεσμική αυτή θωράκιση παρέχει ασφάλεια δικαίου τόσο στους δανειστές όσο και στον αγοραστή, ο οποίος εξομοιώνεται με υπερθεματιστή.
Ποιους αφορά η ελεύθερη εκποίηση ακινήτου
Η εφαρμογή του άρθρου 998 παρ. 6 ΚΠολΔ αφορά τόσο τους οφειλέτες — είτε πρόκειται για ιδιώτες είτε για επιχειρήσεις — όσο και πρόσωπα που επιθυμούν να αποκτήσουν ακίνητο μέσω θεσμικά ελεγχόμενης διαδικασίας, αποφεύγοντας τον πλειστηριασμό.
Ειδικότερα, η ελεύθερη εκποίηση ακινήτου αφορά:
Επιχειρήσεις και εταιρείες που βρίσκονται αντιμέτωπες με οφειλές και διαθέτουν ακίνητη περιουσία, επιδιώκοντας πιο ορθολογική και ελεγχόμενη ρευστοποίηση αντί της έκθεσης σε δημόσιο πλειστηριασμό.
Ιδιώτες με ακίνητη περιουσία, οι οποίοι αντιμετωπίζουν διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης και επιθυμούν να αποτρέψουν την απώλεια του ακινήτου τους σε τιμή κατώτερη της πραγματικής του αξίας.
Επενδυτές και ενδιαφερόμενους αγοραστές, που αναζητούν ασφαλή απόκτηση ακινήτου μέσω δικαστικά ελεγχόμενης διαδικασίας, με τα έννομα αποτελέσματα του πλειστηριάσματος.
Σε πολλές περιπτώσεις, η επιλογή μεταξύ πλειστηριασμού και ελεύθερης εκποίησης δεν αποτελεί απλώς δικονομική εναλλακτική. Συνιστά απόφαση στρατηγικής σημασίας, η οποία επηρεάζει:
την οικονομική θέση του οφειλέτη ή της επιχείρησης,
την ταχύτητα ικανοποίησης των δανειστών,
τη διατήρηση της εμπορικής αξίας του ακινήτου,
καθώς και τη συνολική διαχείριση κινδύνου.
Η έγκαιρη και εξειδικευμένη νομική αξιολόγηση είναι καθοριστική. Μπορεί να προσδιορίσει εάν η ελεύθερη εκποίηση ακινήτου αποτελεί πρόσφορη λύση στη συγκεκριμένη υπόθεση, ποια είναι τα δικονομικά της όρια και ποιες οι ρεαλιστικές πιθανότητες επιτυχούς εφαρμογής.
Η στρατηγική διάσταση της αναγκαστικής εκτέλεσης
Στη Δικηγορική Εταιρία Papatriantafyllou & Thanasenari, αντιμετωπίζουμε τις υποθέσεις πλειστηριασμών, αναγκαστικής εκτέλεσης και ελεύθερης εκποίησης ακινήτων όχι ως τυποποιημένες διαδικασίες, αλλά ως υποθέσεις υψηλής οικονομικής και νομικής σημασίας.
Η συνδυαστική αξιολόγηση:
των δικονομικών δυνατοτήτων,
της πραγματικής εμπορικής αξίας,
των κινδύνων,
και της στρατηγικής θέσης οφειλετών και δανειστών,
μπορεί να μεταβάλει ουσιαστικά το αποτέλεσμα.
Δημοσίευση & θεσμική αναγνώριση
Η δημοσίευση της Έλλης Θανασενάρη στο Lawnet ενισχύει τη θεσμική και επιστημονική παρουσία του γραφείου σε ζητήματα αναγκαστικής εκτέλεσης και πλειστηριασμών ακινήτων, επιβεβαιώνοντας τη σταθερή μας ενασχόληση με σύνθετα δικονομικά ζητήματα υψηλής οικονομικής βαρύτητας.
Μπορείτε να διαβάσετε το πλήρες άρθρο της Έλλης Θανασενάρη στο Lawnet ΕΔΩ.
Βλ. ενδ. άλλα άρθρα της Έλλης Θανασενάρη:
Κανένα σημείο της παρούσας δημοσίευσης δεν πρέπει να ερμηνεύεται ως νομική συμβουλή. Η παρούσα δημοσίευση είναι αναγκαστικά γενική. Συνεπώς, πριν από οποιαδήποτε ενέργεια με βάση την παρούσα δημοσίευση, πρέπει να υπάρχει επαγγελματική νομική συμβουλή.